莱芜

莱芜房价凭什么疯涨?专家给出分析,还泼了一盆凉水!

2018-03-29       浏览次数:11138

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 二三线城市该涨的一定会涨,一线城市北京、上海该跌的还是会跌,人口多的城市还会多,该少的一定少,这才是差别化调控。


许多三四线城市依靠棚改创造天量需求,房价不断上涨,北上一手房被政府牢牢控制,只能缓步上行。


山东这个神奇的省份,既有菏泽这样的棚改隐形冠军,也有一个棚改量不大、房价垫底的城市,过去一年逆袭,房价飙升。

2014-2017年全国租金涨幅前十城市

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租金涨幅莱芜排名第八,尽管棚改量排名省内倒数第一,却吃到了一波红利,农民进城买房、棚改刚需改善,济南莱芜一体化。


1、让农民买房

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2016年,还出台了减免税政策。购买90平方米以下住房,减按1%的税率征收契税,90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。购买改善性住房,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

个人贷款购买首套住房,贷款最低首付款可下调至20%,购买首套改善性住房,执行首套房贷款政策,加大公积金贷款力度,放宽提取条件。

2、曾经房价山东垫底 如今新房销量创新高


根据莱芜统计局数据,2017全年新建住宅商品房实现销售89.96万平米,同比增长78.65%,累计实现销售额45.81亿元,同比增长93.69%。

2017下半年,更是疯狂,各项指标持续刷新历史高位,其中住宅同期销量净增39.61万平米,直接拉动全市新建商品房销量增长75.52%。

莱芜人民信奉地段、地段,还是地段。莱城区和高新区是商品房销售的重心,占全市新建住宅商品房总销量的80.5%。钢城区库存高房价低。

从销售类型来看,2017年住宅现房销售15.87万平米,同比下降15.2%,期房销售74.08万平米,同比增长142.17%,期房占总销量的82.34%。

期房占比高,两个原因,一是进城的农民和城市刚需改善,都把目光放在了城中村的改造和新建房,期房优惠力度大,区位好,配套齐全,和破旧老房子相比更有优势。二是峻工面积少,很有可能开发商不愿意加快开发速度。

从户型看,90来米及以下的新房,销售7.4万平米,占总销量的8.22%。90到144平米之间的新房,销售60.65万平米,占全市销量的67.42%,是楼市需求的主流。144平米以上的新房销量为28.6万平米,占全市销量的31.79%。

90到144平米新房成主流,从侧面显示刚需和改善需求大量涌入,符合一家三口、四口的需要。莱芜人民不喜欢小房,也不喜欢别墅。 

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3、海量供地 居然地王频出

政府推地,速度极快。

2017年初,莱芜土地市场经历数月“地荒”,下半年却迎来大规模出让,成交楼面价不断刷新历史高位。

根据莱芜市国土交易中心数据,2017年共有35宗商住用地成功出让,出让地块面积为1443765.1平米,相比2016年出让总面积578097.1㎡,环比上涨149.7%,出让地块总成交金额高达270630万元,和2016年总成交金额74010万元相比,环比上涨265.6%。

土拍市场实打实,量价齐飞。2017下半年,开发商掀起拿地潮。2017年8月,莱芜本地地产商兴宇置业以251.08万元/亩的高价拍得六合地块,震惊业界,但这只是一个开始,11月市场进入井喷期,11月29日当天成功出让4宗国有建设用地使用权,总成交价款13.24亿元。其中高新区六区对面和胜利路都市花园西边的2宗地块以346.08万元/亩和375.47万元/亩的成交单价连破莱芜地王纪录。

根据当地数据,2017全年累计完成开发土地购置面积31.23万平米,较去年同期增长107.84%;累计实现新开工建设面积130.1万平米,较去年同期增长22.18%。

问题来了,多轮地王刷新地价之后,莱芜房价到底贵不贵?

4、全省洼地 远未填平

莱芜房价还是山东洼地。根据中国社科院财经战略研究院住房大数据显示,2017年12月,莱芜中位房价为5439元/平米,在山东17个地级市中排名倒数第一。

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数据还显示,一线城市均价为52834元/平米,二线城市为14364元/平米,三四线及以下城市平均房价为6982元/平米。莱芜房价中位数,还够不着三四线的均价。

基数低,涨幅和增速就比较快,2017年初均价只有4700元/平米的莱芜,在2018年初已突破6000元/平米,多个区域涨幅在15%到30%不等。

不只是莱芜,整个山东三四线城市棚改和刚需,库存在不断下降。

根据省住建厅和山东统计局数据,2017全年山东商品房销售面积12813.2万平米,销售总量再创新高,截止2017年底,全省地产开发企业的现房待售面积3257.3万平米,比上年末下降22.0%,现房库存规模降至2014年以来最低水平。

17个地级市中,有16个市待售面积成下降趋势,其中青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%。

5、就算房价飞起 这样的区域就是不行

莱芜外来人口少,购房集中在核心区域,环境差、收入低的周边区域,库存还在增加。

均价最高的雪野旅游区和均价最低的钢城区差价达到3697元/平方米。

虽然莱城区、高新区库存化减比例大,同比分别下降27.3%和23.95%,雪野旅游区、经济开发区和农高区目前库存基本持平,钢城区库存不降反升,同比增长125.8%。

莱芜紧靠济南,未来的大方向是济莱一体化,靠近济南的地方房价高。

莱芜当地除了钢铁产业,基本没有什么优势,在环保严查和去产能的情况下很不乐观,加上济南重工业转移,莱芜可能要成为接盘侠。

济南强势拿下莱芜,赚得一个卫星城,面积扩大、GDP增加实力增强,掌握当地经济主导权。

 

 

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济莱一体化的先行房价,有钱人跑去济南买房,顺便炒高本地房价,多年前上海周边的昆山也是一样的套路,早期开发涌入大量投资客。

但问题在于,上海是一个工业产业能够造血输血的城市,拉长到10年的周期,环沪居住成为了主流,大批年轻人住在昆山甚至嘉兴。

莱芜的结局,很可能是被济南抽血,先从房价开始。我对于未来莱芜重工业基地的房价,很不看好。

(【声明】本文内容为网络转载,仅代表文章作者个人观点,不代表本平台观点立场!)



 

  网友评论:

@姜小姜:我在莱芜钢城区,因为在这工作,以2000一平的价格买了128的多房子,多层2楼,前面没挡,2万的车库买了俩,房子离即将通车的济莱轻轨蛮近,说真的,虽然环境差点,没什么压力,幸福指数还可以。钢城区的房子是越没人买就越都瞧不上,都想出去买


@等风来:土生土长的莱芜人 也是房地产从业者 对于你的这篇文章是一定要点赞的 如果单纯给我看文章不看作者我甚至会怀疑这篇文章是莱芜的房地产从业者写的项目可行性报告 精辟到位 信息采集的足 分析的精准 目前做的项目去年下半年销量井喷 连番涨价依然火爆 现在无房可卖 去年下半年莱芜所有楼盘开盘都要摇号 摇到还不一定买到 莱芜人就跟以后买不到房子一样 抢 其实不只是刚需和改善性住房 还有好多是感觉房价要飞起 趁还没起飞赶快下手的


@知足常乐:我是莱芜人,虽然过去的一年,莱芜房价涨的很厉害,但我仍然坚持不在莱芜投资房产。我有100万,我宁可到济南地铁沿线买小公寓,租金足以在莱芜租两套大房子。莱芜盛产学霸,绝大部分考上大学的学生都不会再回莱芜,莱芜当地的劳务中介也十分发达,莱芜的年轻人在持续外流,预测,两年后,莱芜的房价就会被打回原形。棚改过后,莱芜房价将一地鸡毛。


@几许风雨:我是土生土长莱芜人,不看好莱芜房价,莱城均价6000.,钢城才2000多,钢城09年的时候都4000多,人口流出,钢厂减产,人员分流房价一直跌,没人买。且整个莱芜房屋质量都比较差。


@王药材:厉害,这篇文章看的准说的准。莱芜本来交通很差,因为地处山区,但曾经是古代齐鲁通道山东南北的关键节点,边界区。如果没有高速路就更是无交通优势,但铁路一直落后,至今不算有铁路交通(来往一趟的超慢火车客运)。如果归入济南(做小三,也难怪主政历史上凤多)会有提升,但潜力不大。如果做男人自立门户并合上临近其它市的几个县,莱芜以其鲁中优势,必将牛逼。


@注册不了6:凡事都是最好的安排

莱芜未来房价如何?是涨还是跌?

你看好莱芜的楼市吗?

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